Розірвання договору оренди земельної ділянки
Розірвання договору оренди земельної ділянки
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Істотними умовами договору оренди землі є:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.
Згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено бо розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Положення статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
У зв’язку з цим, необхідно звернути увагу на те, що існують два випадки виключення з наведеного правила:
1. Якщо договором оренди земельної ділянки передбачені підстави його розірвання в односторонньому порядку. Наприклад, умовами розірвання договору в односторонньому порядку можуть бути:
- несплата розміру орендної протягом більш ніж три місяці;
- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
- передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.
2. Якщо орендар затримує виплату орендної плати за договором оренди на строк більше ніж 3 місяці, орендодавець вправі розірвати договір в односторонньому порядку згідно зі статтею 782 Цивільного Кодексу України, яка передбачає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Тобто, якщо за умовами договору оренди орендна плата за землю повинна сплачуватись один раз на рік, то під систематичною несплатою орендної плати в цьому випадку необхідно розуміти несплату орендної плати за два і більше роки поспіль.
Крім того, згідно статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Таким чином, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору. Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі: за згодою сторін або за рішенням суду. Тобто, у випадку не сплати орендарем орендної плати – розірвати договір оренди земельної ділянки в односторонньому порядку можливо за рішенням суду.
Єдиний телефонний номер цілодобового доступу громадян до безоплатної правової допомоги: 0-800-213-103 (безкоштовно зі стаціонарних та мобільних телефонів по всій території України).
